Por: Samira Sánchez. 17/04/2024
Desde hace varios años la situación de la vivienda manifiesta una contradicción. Por un lado, los intereses capitalistas en el sector de la construcción florecen con un fuerte apoyo estatal mediante políticas, marcos legales, subsidios y la facilitación para que empresas privadas construyan vivienda; y por otro, un número creciente y sustancial de mexicanos de bajos ingresos continúa excluido de una vivienda adecuada y asequible, lo que incluye el acceso a canales formales de suelo, financiamiento, subsidios, etc. Ante este problema, las hipotecas se han planteado como un instrumento innovador para garantizar viviendas dignas a quienes más las necesitan.
El negocio de las hipotecas necesita una gran cantidad de flujo de capital inicial para comenzar la construcción de las casas, por lo que se acostumbra que este mercado esté acompañado de un mercado secundario, en donde los inversores compran y venden títulos financieros que estarán respaldados, precisamente, por hipotecas residenciales, es decir títulos de hipotecas residenciales. La titulización de hipotecas residenciales es la creación de valores respaldados por hipotecas residenciales[1].
La titulización de las hipotecas residenciales separa el funcionamiento del valor de la vivienda de su valor de uso. El valor de la vivienda está en una relación de endeudamiento entre una familia o un individuo y una institución financiera, casi siempre un banco. Las instituciones financieras ponen en paquetes las deudas de cientos o miles de familias. Estos paquetes de deuda se intercambian en los mercados secundarios y sirven para hacer crecer o disminuir el valor de acciones por medio de una ingeniería financiera inentendible para cualquiera que no esté en el negocio. Para mantener el valor de esos paquetes de deuda, las familias tienen que pagar, so pena de que les quiten la vivienda. Sin embargo, eso muchas veces no es suficiente; necesitan además el respaldo del Estado en caso de incumplimiento.
En el caso de las hipotecas mexicanas, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), coloca las hipotecas en un fideicomiso, también conocido como vehículo con propósito especial. Con el fideicomiso el gobierno asegura el conjunto de hipotecas contra el incumplimiento. Así, el Estado hace más atractivo para los inversionistas invertir, dado que respalda la transacción al 100%. En México, el mercado de hipotecas, primario y secundario, ha estado siempre apoyado fuertemente por el Estado.
La relación de la economía mexicana con la estadunidense se ha basado en gran medida en la abundancia de mano de obra barata y bien disciplinada como característica para atraer capital extranjero. Reproducir a esta gran masa de trabajadores requiere gastos sociales para formar una base de fuerza de trabajo para una mayor acumulación mediante la cooptación e integración de algunos de ellos, mientras se excluye a un gran segmento de los trabajadores. Las políticas de vivienda no se correspondían con una política económica que concentraba la inversión productiva en las ciudades, lo que produjo un mar de gente sin poder acceder a vivienda por los medios formales.
Entre 1940 y 1960 cuando la industrialización de México apuraba la urbanización, la industria de la construcción fue uno de los mayores empleadores y su labor estaba facilitada por el apoyo estatal en la construcción de viviendas. Este apoyo puso las bases para una dependencia financiera entre los fondos públicos y la industria de la construcción: los organismos estatales hacían pagos anticipados que cubren todos los costos de producción; así, los contratistas pueden operar con un mínimo de capital, al mismo tiempo que prescinden de los créditos financieros (Soesderberg, 2014) y sus onerosas tasas de interés.
En 1963, se creó el Fondo de Operación y Financiamiento de Vivienda (FOVI), un banco de desarrollo de segundo piso para proporcionar financiamiento hipotecario a bajo interés para personas que ganen entre tres y seis salarios mínimos. Su trabajo era conseguir inversiones para préstamos con bajas tasas de interés y repartir el dinero a los bancos comerciales, pues mediante ellos se efectuarían las hipotecas para las personas de bajos recursos. En 1972 se crearon el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) y el Fondo de Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales para los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE). Estos dos fondos solo atendían a trabajadores formales, los informales seguían excluidos de la asistencia para tener una vivienda asequible.
El 1990, las reformas neoliberales alcanzaron al Infonavit y Fovissste. El problema de la vivienda pasó a segundo plano y lo importante era la salud financiera de tales Fondos, por lo que les permitieron vender la deuda de los acreditados en la bolsa de valores a inversionistas para adquirir liquidez y otorgar más créditos; es decir, vender títulos de deuda respaldados por hipotecas residenciales.
El aumento del número de trabajadores informales y de las presiones por una vivienda adecuada para este grupo, junto con la presión de los gobiernos de Canadá y Estados Unidos para liberalizar aún más su sector financiero en las negociaciones previas al TLCAN, llevaron al Estado mexicano a crear un nuevo intermediario financiero conocido como SOFOLES (Sociedades Financieras de Objeto Limitado). Estos últimos son organizaciones financieras de propósito limitado o “prestamistas de nicho”, que se diferencian de los bancos comerciales en que, además de solo otorgar préstamos a un solo sector, por ejemplo el inmobiliario, están destinadas a población con ingresos bajos y/o irregulares. Sin embargo, las tasas de interés llegan a ser más altas que en los bancos, ya que se asume que los inversionistas “arriesgan” más. Al crear las SOFOLES, el gobierno mexicano esperaba estimular una mayor competencia y especialización en el sector financiero para ayudar a financiar las viviendas para el creciente número de trabajadores informales.
Aunado a la creación de las SOFOLES, el gobierno tenía que liberar a los flujos de capital de las cadenas legales, por lo que se hicieron reformas a la Ley General de Valores y Crédito en el año 2000 y a la Ley de Crédito Garantizado. En el año 2000, también se instaló en México GMAC financiera, que se ha convertido en la fuente de financiamiento más importante para las SOFOLES. En 2001, sustituyeron al FOVI por la Sociedad Hipotecaria Federal. Este cambio no solo fue de nombre, sino que también sus nuevas funciones eran asegurar financiamiento de largo plazo a las SOFOLES y actuar como garantía en las emisiones de las titulaciones de hipotecas (Soesderberg, 2014).
Las SOFOLES son la solución que el gobierno mexicano ha dado a los problemas de vivienda de los trabajadores informales. Las características de los trabajadores informales como ingresos inseguros hacen riesgosa la inversión, por lo que, la SHF pone plena fe y crédito del Estado mexicano detrás de las hipotecas. Si el pago de una hipoteca tiene un retraso de 6 meses en el pago, la SHF paga al prestamista entre el 25% y el 75% del saldo pendiente del préstamo hipotecario, más intereses, así como las tarifas del seguro y cualquier administrador impago. Se cree que la mejora crediticia de la SHF generará dinero extra para las instituciones crediticias, a fin de alentarlas a emitir más hipotecas, preferiblemente para trabajadores de bajos ingresos en el sector informal. A partir de 2013, las SOFOLES cambiaron a SOFOMES (Sociedad Financiera de Objeto Múltiple), cuyas atribuciones y funcionamiento cambian un poco, pero es esencialmente el mismo.
A pesar de las innovaciones financieras, las bajas tasas de interés y el apoyo del gobierno mexicano, la población de menores ingresos, tanto del sector formal como en el informal, es atendida ligeramente por las SOFOMES, el INFONAVIT y el FOVISSSTE. La gente no ve a estas opciones como solución a sus problemas de financiamiento para la vivienda por sus altas tasas de interés. La titulización hipotecaria y las estrategias de crédito para abarcar a más población solo han beneficiado al mercado inmobiliario financiero y a las empresas constructoras.
Samira Sánchez es maestra en Estudios Urbanos por El Colegio de México e investigadora del Centro Mexicano de Estudios Económicos y Sociales.
[1] Las hipotecas residenciales son préstamos de una institución financiera, casi siempre un banco, en forma de vivienda.
Referencias
Soederberg, S. (2015). Subprime housing goes south: Constructing securitized mortgages for the poor in Mexico. Antipode, 47(2), 481-499.
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Fotografía: Cemees
